LES FONDAMENTAUX DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN CÔTE D’IVOIRE

L’immobilier peut être un actif qui ajoute de la valeur à un portefeuille d’investissement lorsqu’il est inclus. Chaque bien immobilier est entièrement unique en son genre et il n’est pas prévu de le développer davantage. Augmenter votre retour sur investissement grâce à l’immobilier est une possibilité fantastique, quel que soit le type d’investissement immobilier que vous choisissez de poursuivre.

Les investisseurs immobiliers peuvent choisir d’être des investisseurs très impliqués ou non, car il existe un large éventail de stratégies d’investissement parmi lesquelles ils peuvent choisir celle qui leur convient le mieux.

Ce que vous devez savoir sur l’investissement immobilier

Pour de nombreux investisseurs novices, l’achat de biens immobiliers représente le summum de la réussite économique. Quelles que soient les conditions du marché, les biens immobiliers peuvent être touchés et conservés, contrairement aux actions et aux obligations. Même si le marché s’effondre, vous avez toujours une partie de la terre qui ne disparaît pas. De nombreux investisseurs trouvent dans ce type d’investissement un réconfort qu’ils ne peuvent obtenir d’autres actifs qui peuvent sembler plus éthérés, même si des sociétés authentiques les soutiennent.

Malheureusement, de nombreuses personnes ont la fausse croyance – totalement infondée – que la valeur d’un bien immobilier ne peut qu’augmenter. Si l’état de votre propriété se détériore ou si le quartier perd de son attrait, vous risquez de voir les rendements baisser, voire de voir la valeur de votre propriété s’effondrer. Contrairement aux actions, l’immobilier nécessite un entretien, que vous le fassiez vous-même ou que vous embauchiez quelqu’un, ainsi que d’autres coûts tels que les taxes et les assurances, même si vous ne réalisez pas de bénéfices.

Même dans les pires circonstances, l’immobilier conserve une certaine valeur, mais c’est loin d’être une garantie. Comme pour tout investissement, il est essentiel de comprendre le marché immobilier, les concurrents, les clients potentiels et le potentiel de gain de votre propriété.

Comment investir dans l’immobilier

Il existe plusieurs façons d’entrer sur le marché immobilier, même si la plupart des gens pensent à l’investissement immobilier en s’imaginant propriétaire d’un petit immeuble locatif. Chacune d’entre elles présente des risques et des avantages, et beaucoup offrent des possibilités d’investissement différentes.

La spéculation

Vous vous livrez à la spéculation foncière lorsque vous achetez une parcelle de terrain pour la revendre plus tard, en tout ou en partie. Vous pouvez être propriétaire d’un terrain dans certaines régions du pays, mais vous devez vendre les droits d’eau ou les droits miniers à d’autres entreprises, telles que des exploitations minières ou des sociétés pétrolières et gazières.

Bien que la spéculation foncière soit souvent une stratégie d’investissement immobilier à court terme, un investisseur avisé qui connaît les exigences de l’industrie qu’il courtise, comme les exploitants de mines de pétrole et de gaz, les agriculteurs, les constructeurs de maisons ou les promoteurs commerciaux, peut réaliser un profit considérable en sélectionnant la parcelle de terrain appropriée au bon prix et au bon moment.

Bien que très simple, la spéculation foncière peut être risquée. Vous devez être bien conscient des avantages que votre terrain offre à son marché spécifique, ainsi que de sa valeur actuelle et de ses possibilités futures. En outre, vous devrez payer des professionnels pour tout documenter.

La spéculation foncière comporte un risque substantiel, car elle implique généralement de jouer le rôle d’intermédiaire entre les vendeurs de terrains et les promoteurs immobiliers, en particulier si la demande de biens immobiliers dans votre région diminue. Vous souvenez-vous du centre commercial de Cocody qui devait être construit il y a 20 ans mais qui n’est actuellement qu’une zone herbeuse ?

L’investissement locatif

Tout le monde est maintenant conscient de l’existence du flipping de propriétés. Cependant, ce que vous voyez à la télévision ne représente pas entièrement le processus consistant à acheter efficacement une maison résidentielle, à effectuer les rénovations nécessaires, puis à la vendre à un acheteur qui l’adorera. Vous aurez besoin d’une grosse somme d’argent pour financer les travaux. Vous aurez également besoin d’une équipe de construction ou d’un sous-traitant fiable.

Bien qu’il soit possible d’obtenir un prêt à la construction, en raison de l’expérience requise et d’autres conditions imposées par les banques, les accédants à la propriété ont souvent du mal à le faire à Abidjan. Cependant, une maison dont le prix est approprié et qui sera évaluée au montant demandé risque de ne pas rester sur le marché très longtemps dans le contexte actuel de l’immobilier. Soyez prêt à effectuer toute réparation supplémentaire découverte lors de l’inspection de l’acheteur. Peu importe le nombre de personnes qui ont travaillé sur une maison, aucune n’est parfaite.

Dans le pire des cas, votre maison flip peut être transformée en maison de location. Bien que ce ne soit pas l’idéal et que cela prenne beaucoup plus de temps pour récupérer votre investissement, cela peut être une option si personne ne veut acheter la maison. Parfois, le marché change après que vous ayez commencé un projet, et votre seul choix est de continuer. Lorsque vous investissez dans des flips immobiliers, ayez toujours un plan de secours.

Les contrats de location à court terme

Avec des maisons libres, les locations à court terme sont une excellente occasion de gagner de l’argent supplémentaire. Vous avez beaucoup de contrôle sur qui obtient les clés lorsque vous louez des propriétés à court terme par nuit ou par semaine. De plus, vous pouvez obtenir des rendements plus importants qu’avec un bail résidentiel typique.

Assurez-vous que la communauté où se trouve votre location à court terme autorise ce type de transaction, car de nombreux groupes de propriétaires à Abidjan s’efforcent activement d’interdire les propriétaires de locations à court terme. En outre, vous devez être au top de votre service clientèle, car les commentaires des anciens visiteurs peuvent avoir une incidence sur la popularité de votre location.

Les logements locatifs de taille modeste

Certaines personnes décident d’investir dans l’immobilier en achetant simplement quelques maisons modestes. Pour avoir une idée de ce que c’est que d’être un propriétaire actif, quelques maisons ou un duplex peuvent être un excellent point de départ. La plupart des tout petits propriétaires sélectionnent leurs locataires et s’occupent des réparations nécessaires (ainsi que de leurs départs). 

L’embauche d’un gestionnaire immobilier peut s’avérer judicieuse lorsque vous développez votre patrimoine immobilier. Mais au début, les marges sont probablement trop minces pour un gestionnaire.

Les immeubles

Contrairement aux locations résidentielles à petite échelle, les propriétés locatives à grande échelle sont généralement des opérations sans intervention. Il s’agit souvent de complexes d’appartements plus importants, de lotissements de maisons individuelles ou même d’un ensemble de propriétés résidentielles. Vous investirez probablement dans ces propriétés en tant que membre d’un groupe d’investissement, à moins que vous ne disposiez d’une réserve d’argent considérable. Ce groupe peut être constitué de quelques amis proches ayant de l’argent à investir ou d’une société qui vous permet d’acheter des parts dans un projet immobilier.

Sans expérience préalable dans le domaine de la construction ou de la location, les grands portefeuilles de location résidentielle peuvent constituer un bon point d’entrée dans l’investissement immobilier. Cependant, accordez une attention particulière à l’entreprise qui supervise l’investissement. Elle doit avoir une dette minimale, une réserve de fonds pour les coûts d’entretien et des objectifs à long terme bien définis.

À Abidjan, les prix de l’immobilier résidentiel vont d’un niveau extrêmement bas dans les bidonvilles dits « quartiers précaires » à plusieurs millions de FCFA pour des maisons opulentes destinées à une élite qui représente moins de 1% de la population. Entre ces deux groupes existe une classe moyenne, qui représente de 5 à 15% de la population. Les membres de cette classe ont un emploi formel, sont des propriétaires de petites entreprises prospères, souvent dans des secteurs non règlementés, ou ont des parents vivant dans des pays développés qui leur envoient de l’argent. Ils peuvent également se permettre des loyers confortables.

Une grande partie de la population de la ville vit dans des « quartiers populaires », une classe inférieure à la classe moyenne. Ils habitent souvent dans des cours murées avec des bâtiments d’un étage qui peuvent accueillir la famille élargie et, assez souvent, des animaux. Ils travaillent dans des secteurs non règlementés ou occupent des postes formels de bas niveau.

Il existe des quartiers comme Zone 4/Bietry, qui se situent entre la classe moyenne et les super-riches, où résident de nombreux Européens (principalement des Français).

La question qui se pose à un investisseur en buy-to-let est de savoir quel segment de marché il doit cibler.

Les bidonvilles peuvent vraisemblablement être éliminés car les maisons ne sont souvent pas construites légalement et risquent d’être démolies par le gouvernement. 

Au moins pour le moment, il faudra également exclure le segment ultra-luxueux du marché. Les coûts ne sont clairement pas accessibles pour un jeune investisseur. Dans un cas comme dans l’autre, le marché de la location est restreint car ceux qui peuvent se permettre une villa de luxe l’achètent plutôt que de la louer. Il peut toutefois y avoir des exceptions, comme les résidences des ambassadeurs étrangers.

Maara Real Estate est un cabinet de conseil qui travaille en étroite collaboration avec les investisseurs et les propriétaires de biens immobiliers pour développer, préserver et protéger la valeur des actifs.

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